REITS (ausgeschrieben: Real Estate Investment Trusts) sind Aktiengesellschaften, die rein nur in der Immobilienbranche tätig sind. Sie ermöglichen auch Normalverdienern, in Immobilien zu investieren, die für sie eigentlich unerschwinglich wären.
Aufgrund der steuerlichen Sonderbehandlung und den besonderen Bedingungen an die Gewinnverwendung weisen REITS ein fast identisches Risiko- und Chancenprofil auf wie direkte Immobilieninvestments. Aus diesem Grund werden REITS in vielen Ländern als indirektes Immobilieninvestment bezeichnet.
REITs sind weltweit verbreitet und weisen ähnliche Merkmale auf:
- sie sind in der Regel börsennotiert,
- investieren hauptsächlich in Immobilien und
- schütten den Großteil ihrer Gewinne an ihre Aktionäre aus.
Die Regulierung variiert jedoch von Land zu Land.
Geschichte der REITs
Die ersten REITs wurden in den 1960er-Jahren in den USA gegründet und haben sich seitdem insbesondere in entwickelten Immobilienmärkten ausgebreitet. In Deutschland wurde das Modell erst später übernommen. Seit 2007 gibt das REIT-Gesetz den rechtlichen Rahmen für REITs in Deutschland vor.
Nach den USA zählen inzwischen Australien und Frankreich zu den größten Märkten für REITs. In Frankreich sind die meisten Immobiliengesellschaften als REIT aufgestellt. Der Status nennt sich in Frankreich Société d’investissements immobiliers cotée (SIIC).
Grundvoraussetzungen für REITs in Deutschland und weltweit
Rechtlicher Rahmen für Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland
- REITs unterliegen dem Handelsgesetzbuch (HGB) und dem Aktiengesetz (AktG).
Allgemeine Anforderungen an REITs in Deutschland
- REITs müssen als Aktiengesellschaften geführt werden.
- Das Hauptgeschäft der Firma muss die Bewirtschaftung von Immobilien sein.
- Mindestens 75 Prozent der Gewinne eines REITs müssen aus Immobilien stammen.
- Mindestens 25 Prozent der Aktien müssen im Streubesitz sein.
- Mindestens 15 Prozent der Aktien dürfen von Aktionären gehalten werden, deren Anteil unter drei Prozent liegt.
- Das Grundkapital muss mindestens 15 Millionen Euro betragen.
- Die Verschuldung darf höchstens 55 Prozent betragen.
- Mindestens 90 Prozent des Gewinns müssen an die Aktionäre ausgeschüttet werden.
Anforderungen bezüglich des Vermögens und Geschäftsgebiet eines REITs
- Mindestens 75 Prozent des Vermögens müssen aus Immobilien bestehen.
- Das Hauptgeschäft eines REITs sollte das Halten und Verwalten von Immobilien sein.
- Ein REIT darf innerhalb von fünf Jahren maximal 50 Prozent seines Immobilien-Portfolios verkaufen, und der gesamte Umschlag des Bestands ist erst nach zehn Jahren erlaubt.
Aktionärsanforderungen und Streubesitzregelungen
- Ein REIT muss mindestens 100 Aktionäre haben, von denen keiner mehr als 10 Prozent des stimmberechtigten Grundkapitals oder der Anteile besitzen darf.
- Der Streubesitz muss mindestens 15 Prozent betragen, und wenn das Unternehmen an die Börse geht, müssen es sogar 25 Prozent sein.
Immobilienhandel und Eigenkapitalquoten
- Ein Immobilienhandel im größeren Rahmen ist einem REIT untersagt, aber einzelne Ver- oder Zukäufe sind möglich.
- Die Mindesteigenkapitalquote eines REITs beträgt 45 Prozent, und die Fremdkapitalquote darf 55 Prozent nicht überschreiten.
Beschränkungen für REITs in Deutschland
- Ein REIT darf in Deutschland keine Bestandswohnimmobilien erwerben.
Steuerliche Aspekte
- REITs sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer in Deutschland befreit.
Internationale Unterschiede
- In anderen Ländern gelten ähnliche Bedingungen für REITs, jedoch können sich die Anforderungen bezüglich der Dividenden unterscheiden.
Welchen Geschäftszweck haben REITS?
Überwiegend geht es bei REITS um die Finanzierung, Verwaltung, Verpachtung, Vermietung und/oder den Erwerb und Verkauf von Immobilien. Doch ein Immobilienunternehmen zu einem REIT macht, sind die anlagebedingten und steuerlichen Besonderheiten dieser Anlagengattung.
Steuerliche Vorteile und Ausschüttungsquoten von REITs
REITs, oder Real Estate Investment Trusts, genießen steuerliche Vorteile, die je nach dem Steuerrecht im Herkunftsland der REIT-AG variieren. Diese Vergünstigungen sind jedoch an bestimmte staatliche Voraussetzungen geknüpft.
Eine wesentliche Bedingung für REITs ist, dass sie den Großteil ihrer Erträge an die Aktionäre ausschütten müssen. Die Mindestausschüttungsquote variiert von Land zu Land; zum Beispiel beträgt sie sowohl in Australien als auch in Japan 90 Prozent.
In Deutschland profitieren REITs von Steuervergünstigungen, da sie von der Körperschaftssteuer und der Gewerbesteuer befreit sind. Dies führt dazu, dass ein Großteil der Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet wird, was im Vergleich zu anderen Aktiengesellschaften steht. Aktionäre müssen jedoch Kapitalertragssteuern auf ihre Dividenden zahlen, was einen steuerlichen Unterschied zum direkten Erwerb von Immobilien darstellt, bei dem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert werden.
Welche Arten von REITs gibt es?
| Art | Beschreibung |
|---|---|
| Immobilien-REIT (Equity-REIT) | Investieren nur in Immobilien |
| Mortgage-REIT (Hypothekar-REIT) | Investieren in Hypotheken und gleichwertige besicherte Vermögenswerte und Wertpapiere. Es findet keine direkte Investition in Immobilien statt. |
| Hybrid aus Immobilien- und Hypothekar-REIT | Hybrid-REITs investieren sowohl in Immobilien als auch in Hypotheken oder besicherte Wertpapiere, wodurch eine diversifizierte Einkommensquelle entsteht. |
Was macht REITs als Investitionsobjekt so interessant?
Investieren Privatanleger eine REIT-AG, investieren sie in eine gut laufende Immobilie, deren Eigentümer die AG ist. Diejenigen, die in REITs investieren wollen, sollten sich von Anfang klar darüber sein, was sie wollen. Bevorzugen sie mehr Sicherheit, wollen sie eine hohe Ausschüttung oder REITs mit einer guten Gesamtperformance?
Als „Dividende“ werden die Mieterträge ausgezahlt, die erwirtschaftet wurden. Wird eine solche Immobilie verkauft, kommen für den Investor weitere Erlöse hinzu. In der Regel werden diese Gewinne von den REITs aber in neue Immobilien investiert.
Welche REITS gibt es in Deutschland?
- Alstria Office
- Dt. Industrie
- Dt. Konsum
- Fair Value
- Hamborner
REITs vs. Aktien
Aufgrund der stetigen Geldzuflüsse in Form von Eigen- oder Fremdkapital, können REITs gezielt in Immobilien investieren, die hohe Rendite versprechen, wie z. B. Pflegeimmobilien, Einkaufszentren, Gewerbe- und/oder Büroimmobilien.
Die Anleger profitieren nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von der Weiterentwicklung der Immobilien. Sobald diese verkauft werden, fließt der Gewinn zurück in den REIT. Dadurch kommt es zu einer Erhöhung des Net Asset Value (NAV) bzw. Triple Net Asset Value (Nettosubstanzwert), auch Nettoinventarwert genannt. Die Unternehmensüberschüsse werden an die Anleger in Form einer Dividende ausgezahlt.
Anders als bei Aktien sind die Ausschüttungen bei REITS überdurchschnittlich hoch, denn an die Anleger müssen laut Aktien mindestens 90 % der zu versteuernden Einkünfte der AG ausgeschüttet werden. Dadurch können über REITs wirklich beeindruckende Rendite generiert werden. Wie gut oder schlecht sich ein REIT entwickelt, wirkt sich noch zusätzlich in den Börsenkursen aus.
REIT-Bewertung und Herausforderungen im Marktumfeld
Analysten gehen von einer fairen Bewertung aus, wenn REITs auf dem Level ihres NAVs gehandelt werden. Der deutliche Abschlag zum Nettoinventarwert des REITs garantiert Investoren ein attraktives Kurspotenzial. Allerdings ist nicht von der Hand zu weisen, dass durch die Corona-Krise, die Inflation und die steigenden Zinsen die Immobilienbranche aktuell auf den Kopf gestellt wird. Laut CBRE, einem Immobilienberater sank in ganz Europa 2020 das Investitionsvolumen um gut 25 %. Trotzdem ist der Bedarf an Immobilien nach wie vor groß. Laut der Bundesregierung müssten in Deutschland gut 400.000 Wohnungen jährlich neu gebaut werden.
Die Besonderheiten von REITS
REITS müssen 90 % ihrer Gewinne als Dividende ausschütten. Aus diesem Grund können Investoren recht hohe Gewinne machen. Eben das macht REITs als Investitionsobjekt auch so interessant. Zwar ist hier kein Kursfeuerwerk zu erwarten, aber die Investoren können sich über konstante und relativ hohe Ausschüttungen von Dividenden freuen. Man mag es kaum glauben, aber wird in amerikanische REITs investiert, ist eine Bruttorendite von bis zu 15 % möglich. Während REITs selbst nicht besteuert werden, müssen aber die Aktionäre Steuern entrichten, wie z. B. Solidaritätszuschlag, Abgeltungssteuer und/oder sogar Kirchensteuer.
Steuerliche Optimierung bei REITs:
- Die Abgeltungssteuer lässt sich reduzieren, wenn der Sparer-Pauschbetrag beansprucht wird. Wird in ausländische REITS investiert, dürfen die steuerlichen Besonderheiten nicht vergessen werden. So ist in einem großen Teil der Länder die sogenannte Quellensteuer fällig.
Vorteile und Nachteile gegenüber dem Kauf einer Immobilie
Vorteile von REITs gegenüber dem Kauf einer Immobilie
- Geringer Kapitaleinsatz erforderlich
- Kein Bedarf an langfristigen Krediten
- Einfache Diversifikation ohne Eigenverwaltung
- Keine Notwendigkeit, sich um die Immobilie zu kümmern
- Investitionsrisiko wird auf viele Immobilien verteilt
Nachteile von REITs gegenüber dem Kauf einer Immobilie
- Keine direkte Verfügung über die Kapitalanlage
- Keine Möglichkeit zur Eigennutzung nach Vermietung
- Fehlende Kontrolle über die Immobilie
- Begrenzte Einflussmöglichkeiten auf das Portfolio
- Keine Beteiligung an potenziellen Wertsteigerungen
In REIT-Aktien investieren – So gehen Sie optimalerweise vor
Im ersten Schritt sollte sich der Investor über seine Branchen- und Länder-Präferenzen Gedanken machen. Ist eine Investition in ausländische REITS geplant, sollte er sich natürlich mit dem dort vorherrschenden Steuerrecht auseinandersetzen. Und dann geht es darum, zu recherchieren, welche REITS infrage kommen. Als Nächstes wird eine Fundamentalanalyse für alle infrage kommenden REITs durchgeführt. Hierbei wird das Verhältnis zwischen dem Börsenkurs und der Dividende bzw. der Aktie ermittelt.
Tipps für REIT-Aktien-Investitionen:
- Eine hohe Dividende mag auf den ersten Blick zwar vorteilhaft sein, jedoch sollte man bei einem Vergleich der REITs auch immer die langfristigen Aussichten berücksichtigen.
- Die FFO (Funds from Operations) ist eine gute Informationsquelle. Hier erfährt man mehr über den Cashflow eines REITs, welche liquiden Mitteln in der Firma vorhanden sind, welche Immobilienwerte die REIT-Age erwirtschaften konnte usw.
