REITS ++ Definition & Erklärung

INHALTSÜBERSICHT
REIT-AG

REITS (ausgeschrieben: Real Estate Investment Trusts) sind Aktiengesellschaften, die rein nur in der Immobilienbranche tätig sind. Sie ermöglichen auch Normalverdienern, in Immobilien zu investieren, die für sie eigentlich unerschwinglich wären.

Aufgrund der steuerlichen Sonderbehandlung und den besonderen Bedingungen an die Gewinnverwendung, weisen REITS ein fast identisches Risiko- und Chancenprofil auf wie direkte Immobilieninvestments. Aus diesem Grund werden REITS in vielen Ländern als indirektes Immobilieninvestment bezeichnet.

Welchen Geschäftszweck haben REITS?

Überwiegend geht es bei REITS um die Finanzierung, Verwaltung, Verpachtung, Vermietung und/oder den Erwerb und Verkauf von Immobilien. Doch ein Immobilienunternehmen zu einem REIT macht, sind die anlagebedingten und steuerlichen Besonderheiten dieser Anlagengattung.

Wissenswert:

  • Abhängig vom Steuerrecht im Heimatland einer REIT-AG gibt es besondere steuerliche Vergünstigungen in unterschiedlicher Höhe. Aber nur, wenn das Unternehmen bestimmte staatliche Auflagen erfüllt.
  • Bei den REITs muss der größte Ertragsanteil an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Wie hoch die Mindestausschüttungsquote ist, ist von Land zu Land verschieden. So liegt die Mindestausschüttungsquote z. B. in Australien genau wie in Japan bei 90 %.
  • Ein REIT wird immer als eigenständiges Unternehmen gegründet. Es hat die Funktion einer Kapitalsammelstelle und fungiert als Bindeglied zwischen Immobilieninvestition und Anleger. Aus diesem Grund wird ein REIT auch als Zweckgesellschaft oder Trust bezeichnet.
Die ersten REITS kamen 1960 in den USA auf. Es sollte bis 2007 dauern, bis diese Anlageklasse auch in Deutschland eingeführt wurde. Während es im Ursprungsland der REITs Hunderte von REIT-Investment gibt, ist die Auswahl in Deutschland noch stark begrenzt.

Welche Arten von REITs gibt es?

Immobilien-REIT (Equity-REIT)Investieren nur in Immobilien
Mortgage-REIT (Hypothekar-REIT)Investieren in Hypotheken und gleichwertige besicherte Vermögenswerte und Wertpapiere. Es findet keine direkte Investition in Immobilien statt.
Hybrid aus Immobilien- und Hypothekar-REIT 
Warum REITs investieren

Was macht REITs als Investitionsobjekt so interessant?

Investieren Privatanleger eine REIT-AG, investieren sie in eine gut laufende Immobilie, deren Eigentümer die AG ist.  Als „Dividende“ werden die Mieterträge ausgezahlt, die erwirtschaftet wurden. Wird eine solche Immobilie verkauft, kommen für den Investor weitere Erlöse hinzu. In der Regel werden diese Gewinne von den REITs aber in neue Immobilien investiert.  

REITs vs. Aktien

Aufgrund der stetigen Geldzuflüsse in Form von Eigen- oder Fremdkapital, können REITs gezielt in Immobilien investieren, die hohe Rendite versprechen, wie z. B. Pflegeimmobilien, Einkaufszentren, Gewerbe- und/oder Büroimmobilien.

Die Anleger profitieren nicht nur von den Mieteinnahmen, sondern auch von der Weiterentwicklung der Immobilien. Sobald diese verkauft werden, fließt der Gewinn zurück in den REIT. Dadurch kommt es zu einer Erhöhung des Net Asset Value (NAV) bzw. Triple Net Asset Value (Nettosubstanzwert), auch Nettoinventarwert genannt. Die Unternehmensüberschüsse werden an die Anleger in Form einer Dividende ausgezahlt.

Anders als bei Aktien sind die Ausschüttungen bei REITS überdurchschnittlich hoch, denn an die Anleger müssen laut Aktien mindestens 90 % der zu versteuernden Einkünfte der AG ausgeschüttet werden. Dadurch können über REITs wirklich beeindruckende Rendite generiert werden. Wie gut oder schlecht sich ein REIT entwickelt, wirkt sich noch zusätzlich in den Börsenkursen aus.  

Wissenswert: Analysten gehen von einer fairen Bewertung aus, wenn REITs auf dem Level ihres NAVs gehandelt werden. Der deutliche Abschlag zum Nettoinventarwert des REITs garantiert Investoren ein attraktives Kurspotenzial. Allerdings ist nicht von der Hand zu weisen, dass durch die Corona-Krise, die Inflation und die steigenden Zinsen die Immobilienbranche aktuell auf dem Kopf gestellt wird. Laut CBRE, einem Immobilienberater sank in ganz Europa 2020 das Investitionsvolumen um gut 25 %. Trotzdem ist der Bedarf an Immobilien nach wie vor groß. Laut der Bundesregierung müssten in Deutschland gut 400. 000 Wohnungen jährlich neu gebaut werden.

Tipp: Diejenigen, die in REITs investieren wollen, sollten sich von Anfang klar darüber sein, was sie wollen. Bevorzugen sie mehr Sicherheit, wollen sie eine hohe Ausschüttung oder REITs mit einer guten Gesamtperformance?

REITs in Deutschland – Diese Grundvoraussetzungen müssen sie erfüllen

  • ¾ aller Gewinne eines REITS müssen aus Immobilien stammen. Das Hauptgeschäft der Firma muss die Bewirtschaftung von Immobilien sein.
  • Die Führung eines REITS ist nur als Aktiengesellschaft (AG) möglich.
  • Bei einem REIT müssen mindestens 100 Aktionäre vorhanden sein. Ein Aktionär darf auf keinen Fall mehr als 10 % des stimmberechtigten Grundkapitals bzw. der Anteile besitzen.
  • Der Free Float (Streubesitz) bzw. die frei handelbaren Aktien müssen mindestens 15% betragen. Geht das Unternehmen an die Börse, müssen es sogar 25 % sein.
  • Ein Immobilienhandel im größeren Rahmen ist einem REIT untersagt, allerdings sind einzelne Ver- oder Zukäufe möglich.
  • Die Mindesteigenkapitalquote eines REITS beträgt 45 %. Die Fremdkapitalquote darf 55% nicht überschreiten.
  • Ein REIT darf in Deutschland in keine Bestandswohnimmobilien investieren.
  • REITs müssen keine Körperschafts- und Gewerbesteuer abführen.
In den anderen Ländern gelten für REITs ähnliche Bedingungen. Bezüglich der Dividende kann es aber deutliche Unterschiede geben.

Welche REITS gibt es in Deutschland?

  • Alstria Office
  • Dt. Industrie
  • Dt. Konsum
  • Fair Value
  • Hamborner

Die Besonderheiten von REITS

REITS müssen 90 % ihrer Gewinne als Dividende ausschütten. Aus diesem Grund können Investoren recht hohe Gewinne machen. Eben das macht REITs als Investitionsobjekt auch so interessant. Zwar ist hier kein Kursfeuerwerk zu erwarten, aber die Investoren können sich über konstante und relativ hohe Ausschüttungen von Dividenden freuen. Man mag es kaum glauben, aber wird in amerikanische REITs investiert, ist eine Bruttorendite von bis zu 15 % möglich.

Während REITs selbst nicht besteuert werden, müssen aber die Aktionäre Steuern entrichten, wie z. B. Solidaritätszuschlag, Abgeltungssteuer und/oder sogar Kirchensteuer.  

Tipp: Die Abgeltungssteuer lässt sich reduzieren, wenn der Sparer-Pauschbetrag beansprucht wird. Wird in ausländische REITS investiert, dürfen die steuerlichen Besonderheiten nicht vergessen werden. So ist in einem großen Teil der der Länder die sogenannte Quellensteuer fällig.  

In REIT-Aktien investieren – So gehen Sie optimalerweise vor

Im ersten Schritt sollte sich der Investor über seine Branchen- und Länder-Präferenzen Gedanken machen. Ist eine Investition in ausländische REITS geplant, sollte er sich natürlich mit dem dort vorherrschenden Steuerrecht auseinandersetzen. Und dann geht es darum zu recherchieren, welche REITS infrage kommen. Als Nächstes wird eine Fundamentalanalyse für alle infrage kommenden REITs durchgeführt. Hierbei wird das Verhältnis zwischen dem Börsenkurs und der Dividende bzw. der Aktie ermittelt.

Tipp:

  • Eine hohe Dividende mag auf den ersten Blick zwar vorteilhaft sein, jedoch sollte man bei einem Vergleich der REITs auch immer die langfristigen Aussichten berücksichtigen.
  • Die FFO (Funds from Operations) ist eine gute Informationsquelle. Hier erfährt man mehr über den Cashflow eines REITs, welche liquiden Mitteln in der Firma vorhanden sind, welche Immobilienwerte die REIT-Age erwirtschaften konnte usw.

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